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Créditos

¿Cómo funciona un Crédito hipotecario?

Ángel Díaz Valadez
Escrito por Ángel Díaz Valadez 02.03.2020 3 min de lectura
¿Cómo funciona un Crédito hipotecario?

La gente que ha contratado un crédito hipotecario normalmente se pregunta si es conveniente pagar un poco más de su hipoteca y si es correcto el monto del prepago correspondiente. En ocasiones, las hipotecarias por cuestiones administrativas no aceptan un prepago menor al de la mensualidad contratada, lo cual suena absurdo, pero así son las políticas en general.

Normalmente las familias reciben algún pago extraordinario durante el año que pueden destinar al prepago de deudas, como son: bonos, utilidades, devoluciones de impuestos o el aguinaldo, ya que, en teoría, estos ingresos normalmente no deberían subsanar el gasto corriente de la familia.

Las personas que nos dedicamos a la consultoría financiera siempre decimos que se debe aportar X cantidad por lo menos una vez al año, pero en pocas ocasiones he visto que se realice el cálculo de los posibles ahorros que tendrá la familia, por lo que vamos a poner un ejemplo: Supongamos que tenemos un crédito por $1,000,000 a 20 años, con una tasa de interés del 11%, los accesorios (seguros, administración, etc.) son de $1,000; esto implica una mensualidad de $11,322.00. Adicionalmente supongamos que los prepagos al crédito hipotecario se hacen durante los 5 primeros años; tenemos lo siguiente:

  • Un pago de $56,610 disminuye el plazo a 17 años 5 meses teniendo un ahorro de $294,691

  • Un pago de $113,220 disminuye el plazo a 15 años 5 meses teniendo un ahorro de $511,409

  • Un pago de $169,830 disminuye el plazo a 13 años 10 meses teniendo un ahorro de $677,984

Dichos ahorros se dan porque, en los primeros años de vida del crédito, más del 90% del pago se va al pago de intereses y sólo un a pequeña parte a capital, por lo que si realizamos un pago en este momento de la vida del crédito disminuimos el capital y en consecuencia los intereses devengados que le pagamos al banco son menores.

Para el tema del plazo, los prepagos al crédito hipotecario pueden ser utilizados, acorde a la ley para: a) disminuir el plazo contratado o b) para disminuir la mensualidad y mantener el plazo, la decisión de qué opción tomar es de acuerdo con la situación financiera de la familia.

Si no se tienen problemas de liquidez, la opción que se sugiere es disminuir el plazo del crédito y con esto salir lo más pronto posible del compromiso, pero si tienen problemas de liquidez ya que el crédito lo tomaron muy justo a su capacidad crediticia, se sugiere disminuir la mensualidad para liberar recursos mensualmente, se debe indicar que el ahorro en ambos casos es similar.

Antes de realizar una estrategia de disminución de deuda deberán consultar con la institución bancaria con la que tienen contratada la hipoteca para exigir ambas opciones, esto para que puedan combinar ambas estrategias, a lo mejor un año que el prepago sea para disminuir el plazo y al año siguiente disminuir la mensualidad y con esto podrían tener el beneficio de ambas estrategias. En cualquier escenario, se recomienda realizar un estudio de la situación financiera en el momento y tomar la decisión junto con un asesor financiero.

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